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再曝并购福晟40%股权,新晋并购王世茂甩出“王炸”

世茂重回规模前10,显然只是许世坛的“小目标”。

近日有媒体称,世茂欲联合东方资产收购福晟地产70%的股权,交易金额或高达2000亿。若消息属实,这次交易将是继融创(HK.01918)收万达文旅城之后,又一场“世纪大并购”。

凭借着频繁的收购,世茂荣升继融创之后的新一代“并购王”。在土地价格不断攀高,而市场又限价的背景下,不少房企将目光瞄向了并购市场,但“并购的项目都是不完美的”,房企并购市场上充斥着荆棘,吞的下、难消化的例子不在少数,两代“并购王”的并购史无疑极具研究意义。

凶猛并购,世茂成新晋“并购王”

对于上述消息,有报道称,世茂已经开始对福晟展开尽调。“目前,双方签订了合作框架,但合作大概率会成功。且此次双方合作或不仅限于项目层面,会涉及股权变动。”一位接近双方的人士透露。

据悉,合作框架下,双方会成立一个新平台,所有工地均将以此进行标注。未来,新的平台将会完善现有在建工程的施工建设和竣工交付,同时还会做好大湾区旧改项目。

此次,除了世茂进入外,还包括东方资产管理有限公司,甚至信达(SH.600657)。有消息称,世权比为4比3比3,世茂4成,东方资产、信达3成,福晟3成。不过该消息尚未得到官方证实。

事实上,今年以来,世茂密集开展了多起并购动作。据不完全统计,从年初至今,世茂已陆续收购了泰禾集团(000732,股吧)(SZ.000732)、粤泰股份(600393,股吧)(SH.600393)、明发集团(HK.00846)等多家房企的资产,累计斥资近200亿元,成为继融创之后的新一代并购王。

通过这些并购,世茂的土地储备得到了大幅提升。2019年上半年,世茂共获取60块宗地块,权益前货值约2500亿元,其中1800亿元是由收并购获取。而此次,据克而瑞披露的数据显示,截至2019年6月30日,福晟集团待售土地货值4771.4亿元,接近世茂货值的一半。

58安居客分析师张波向蓝鲸房产指出,并购案增多是行业集中度提升的重要表现。对于世茂而言,并购不但可以有效实现公司的规模化战略企图,还可以获得较低成本的土地储备资源,整体来看利大于弊。

不过,正如经济学家宋清辉所说,收并购亦是一把双刃剑。蓝鲸房产注意到,由于收并购增多,世茂房地产(HK.00813)的土储结构正发生着变化。数据显示,2017年至2019年上半年,世茂房地产新增货值区域分布中,一线城市占比由49%降至12%,三四线城市占比则由13%增至51%。

伴随着三四线城市的持续预冷,世茂是否会遇到去化方面的困难,进而影响到企业资金安全,这是世茂需要防范的风险。

两代并购王大PK

世茂之前,融创是业内名副其实的“并购王。”就两代“并购王”来看,其收购方式各有千秋。

其中,融创多以公司整体收购为主。如2014年,因相关官员涉案,佳兆业(HK.01638)深陷锁盘危机,其海内外债权人纷纷前来锁债,如今的“大湾区地主”一度岌岌可危。次年,“白武士”融创承诺以每股1.8港元、45.5亿港元总代价,购入郭氏兄弟共计49.25%的佳兆业股权,并拟向剩余股东全面要约收购。

虽然这场收购最终以失败告终,但融创的收购风格可见一斑。据不完全统计,近年来,融创的并购名单上躺着绿城(HK.03900)、佳兆业、雨润、融科、万达等一众房企的名字,其胃口之大,可见一斑。

此外,被融创并购的项目,必须马上进入销售状态,保证项目很快能产生现金流。此前融创拿到绿城项目后,销售机器马上就开动起来。这样做融创只需要在并购过程中支付首付款就可以,其余几期的款项完全可以通过销售现金流覆盖掉。降低成本压力,加快周转。

而在多年的摸爬滚打中,蓝鲸房产了解到,融创已组建起一支多大100余人的收并购团队,在保证收购速度的同时,其收购风格也越来越成熟。

反之,世茂并不全盘接手,而是挑单个项目收购。今年上半年,无论是泰禾还是粤泰地产,世茂的的收购多以资产包为主。同时,世茂也非常谨慎小心。世茂方面称,“并购中项目合作是个精挑细选的过程,把控风险是世茂的强项,多轮尽调必不可少。”许世坛年中时曾透露,“世茂对于土地并购也是有要求的,并购项目的税后利润(率)要达到10~12个百分点,毛利(率)接近30%。”

中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产指出,两种收购方式可谓各有优劣。融创整体收购的方式,速度上明显具有优势。不过在收购后,整合过程涉及的因素和流程、时间都比较漫长和繁琐。而资产包式的收购方式,前期流程较长,不过风险也小。

财经评论员严跃亦表示,融创整体收购的方式,可以助推企业迅速做大规模;而世茂的收购方式,则与市场行情有关。在行情不好的时候,选择优质项目的收购,有助于规避风险。他表示,房企应当根据自身情况和市场行情做出判断。

值得一提的是,虽然凭借着收并购,世茂实现了业绩的大幅增长,但其各地维权事件也逐渐增多,收并购的弊端正逐渐暴露出来。对于世茂来说,如何保证收购项目的品质成为其当下不得不思考的问题。

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  (来源:蓝鲸财经)

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