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限购三年,成都楼市跨越了一个时代

  2016年10月1日突发的限购政策,为成都楼市下了一道“紧箍咒”,也开启了至今已有三年的政策收紧周期。限购调控这三年,成都楼市地价、房价、市场环境都发生了巨大变化,业内甚至调侃几乎“跨越了一个时代”。这一阶段呈现出以下三个特征:

  第一,拿地难度增加:集体抢地潮背后,地价上涨速度不断加快。

  第二,市场竞争度加大:各路房企涌入成都市场,新老品牌角力。

  第三,价格试探性摸高:单价从1万到4万,房价天花板不断被打破。

  难和易,就如硬币有两面,永远是相对的。在上一期稿件中,锐理君分析了在波诡云谲的行业中仍然保持“例外”的房企——奥园。(详情点击:《2019年全行业都在喊“难”?这家房企却是例外》)面对此番压顶式的考验,奥园以自成体系的“解题思路”在成都及周边城市布局了11个项目。

  这家在2016年限购前夕入蓉的房企,完整见证了成都限购三年的变化,分析其战略布局与开发路径,也有助于行业了解过去、研判后市。

  奥园有8个项目布局在成都中心城区

  NO.1楼面地价“涨”声不断奥园以“快准稳”打破高价壁垒

  土地市场的涨,说到底还是供需在起作用。锐理数据统计显示,2013-2015年,大成都通过拍卖方式成交的住宅用地楼面均价仅2000+元/㎡,但从2016年开始迎来大幅度增长,2017年达到7231元/㎡。2019年1-9月,大成都的楼面均价为5311元/㎡,继续保持在相对高位。

  当购房者担心“六个钱包”不够用时,不少在这三年进入成都的房企也掏出了大价钱。如中南成华地块楼面价12900元/㎡,绿城双流地块楼面价10900元/㎡,金茂武侯地块楼面价17160元/㎡,禹洲锦江地块楼面地价高达18400元/㎡等等。有企业选择高价出手,更多则在寻求打破“高价壁垒”,甚至采取“慢节奏”“降速”的开发模式。奥园的解题思路是:高速度与高质量须匹配,“快速反应、精准投拓、稳扎稳打”成为其布局的12字真经。

  快速反应!

  抄底潜力核心区域

  奥园属于率先看到成都市场潜力和空间的房企之一,早在2016年6月就通过收购成华区大东展项目进入成都。彼时,成都的市场行情刚复苏,奥园进驻几乎就是“抄底”,而且是在炙手可热的中环区域。如今回头来看,近三年奥园在成都的土地布局战略可概括为三步:

  2016-2017年,首进成都选择站稳脚跟,不急于规模扩张,为后期长久发展、冲击行业第一梯队打基础;2017-2018年,快速在东南西北四个方位落子,完成战略框架的布局,开始重点关注川内热门城市;2018-2019年,着重关注成都热门版块,继续扩大投资规模,提升产能和份额。

  精准投拓!

  招拍挂+收并购+合作开发“组合拳”

  擅长收并购拿地是奥园能在成都快速发展的重要原因,有6个项目都是通过收并购方式获得。这种方式的优势在于,既可以避免在激烈的土拍市场拉高夺地成本,也能缩短项目入市前所耗时间,从而实现更大的溢价空间。此外,奥园坚持独立开发与合作开发共赢的发展策略,既降低资金风险,又做强品牌与产品价值。目前,奥园与蔚蓝卡地亚就合作开发了城西标杆住宅蔚蓝卡地亚云墅,进一步提升了企业的市场占有率。

  稳扎稳打!

  跳出成都布局全川

  当不少房企将川内二三线城市视作烫手山芋时,从2018年开始,奥园就全面推行“布局西南、深耕四川(楼盘)”的战略,在开拓成都疆土的同时,主动出击,积极向全川扩张。目前,奥园已分别落址广汉、南充(楼盘)和泸州(楼盘)打造了3个项目,刷新了当地人居标准。

  NO.2市场成交总量居高不下奥园以“快出货+强供应”抢市场

  限购这三年,成都住宅市场依然保持着庞大的成交体量,每年销售面积超过2000多万㎡,2016年更是突破3000万㎡。

  客观来说,这样巨大的市场容量超过了很多一二线城市,这也是吸引各路房企规模扩张的原因之一。近三年,金地、绿城、新力、中南、奥园、旭辉、金茂等全国50强房企均已在成都“重兵布局”。

  但完成落地只是进入成都市场的第一步,深耕区域需要后续资金、开发、人力的跟进。在部分房企“犹豫、试探、徘徊”时,奥园在前期项目布局的基础上进行了二次推进:快出货+强供应。

  快速出货不拖拉

  出场首秀就一炮打响

  当其它房企还在观望之际,奥园坚持“房住不炒”、不赚土地升值利润等原则,快速确定产品设计和操盘思路,通过高效推盘实现了快速去化、良性运转。

  奥园在成都的第一个项目,就是这样一出“样板戏”。

  2016年6月8日,奥园收购成华区大东展237亩地块,首次进驻成都,打造出成华奥园广场项目。

  2016年6月19日,奥园启动品牌发布会,拉开逐鹿西南市场的帷幕。

  2016年9月24日,成华奥园广场首开,723套住宅首开3小时就被“盘空”。

  2017年,成华奥园广场全年实现了13亿销量。

  持续强供应

  多个爆款发出“好声音”

  围绕“构筑健康生活”这一基本定位,奥园在成都市场进行多业态、多项目、多版块布局。从产品落位看,分别覆盖刚需小户、改善大平层、别墅、商业公寓等,基本笼罩了各个需求阶段的客户。

  在户型面积、比例适配、实用性、舒适度等方面,奥园也逐步建立起了品牌辨识,多个项目由此实现了快速去化。

  2018年5月30日,奥园公园府邸594套住宅首开,创造万人摇号盛景,2小时清空,销量7.6亿元。

  2018年7月12日,奥园公园府邸464套住宅加推,劲销8.3亿元。

  2019年奥园蔚蓝卡地亚云墅三开三罄,劲销11.94亿元。

  2019年4月13日,奥园天骄住宅开盘亮相,78天即清盘。

  NO.3成都房价天花板摸高奥园连下“两子”发力高端前些年,成都的住宅产品多以刚需小户型为主,外界赋予成都楼市的标签就是“房价低、购买力不行”,房企很难在产品端大施拳脚。

  但限购这三年,在土地全面“降容”的背景下,无论是刚需、改善产品,还是3-4倍于整体均价的高端产品,都有着充分且极具潜力的市场发展环境。

  成都房价区间从1万到4万,已有足够的纵深空间,这是一个完整的产品和价格生态体系。发轫于市场,最终也需要市场进行完善。

  从某种意义上来说,成都新一轮的高端市场战役已经打响,而竞争主动权抛给了房企。2019年,奥园及时调整战略高度,关注城市热门版块,连下两子布局高端产品,并加快入市节奏。

  2019年5月和6月,在与多家房企的PK中,奥园分别斥资在成华区青龙街道、双流区怡心湖区域拿地。很多人认为奥园是“为了拿地而拿地”,实际上这是其提升市场占有率和增强企业后续竞争力的两次缩影。

  奥园竞得成都中心城区两宗热门土地

  双流区怡心湖,是一个快速起飞的热门版块。近三年,从产业结构、人口数量和素质、公共配套等方面,都有显著性的提升,目前已汇聚了近十家品牌房企——品牌房企集体站队怡心湖,奥园当然不会选择掉队。

  成华区青龙街道区域,新房严重缺货,周边待开发空地成片,是名副其实的主城区价值洼地——选择拓局三环内,奥园是要成为区域发展的领队。

  值得关注的是,过去三年,奥园操盘团队的运营水平和效率在成都市场表现得十分出色,从拿地到开盘这个最重要的时间结点上,往往比同行业项目节奏更快。面对“有效客户”容量有限的竞争局面,奥园非常注重“先发性”优势。

  最新消息是,作为奥园成都战略的重要棋子,奥园青龙街道和怡心湖的两个项目——奥园·云璟、奥园·半岛ONE预计10月亮相。从区域位置、地块指标和拿地价格来看,这必定是两个极具竞争力的项目,既能丰富奥园高端住宅产品线,也将是奥园在成都楼市一次实力的爆发。

  奥园·云璟城市展厅地址:SM广场展厅5号门一楼 金牛万达广场展厅中央一楼

  奥园·半岛ONE临时接待中心地址:成都剑南大道南段333号 奥园·公园府邸营销中心

  —END—

  tips

  “我和我的成都,中国奥园2019年度品牌发布会”

  时间:10月16日18:30

  地点:IFS国际金融中心,尼依格罗酒店 7F 宴会厅

  编辑 | qiu

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  (来源:和讯名家)

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